Airbnb vs arriendo tradicional en Santiago: cuánto debe facturar tu depto para que el temporal rinda más

Comparar lo que factura un departamento en Airbnb con lo que paga un arrendatario lleva a conclusiones equivocadas, porque el arriendo temporal tiene costos que el tradicional no tiene. En este artículo vas a armar una fórmula de punto de equilibrio: cuánto debe facturar al año tu depto en Airbnb para dejarte lo mismo que un arriendo de largo plazo. La vas a llenar con datos de 2026 para Santiago, Providencia y Ñuñoa y, al final, sabrás en qué tramo de rendimiento tiene que estar tu depto para que el temporal convenga.

¿Qué costos importan al comparar Airbnb con un arriendo tradicional?

Solo importan los que cambian según la modalidad: comisiones, limpieza, cuentas, gastos comunes, mobiliario, IVA y vacancia. El dividendo, las contribuciones y el seguro de desgravamen se pagan igual si arriendas por noche o por año, así que no inclinan la balanza. La tasa promedio de los créditos de vivienda en UF bajó a 3,98% en abril de 2026, la más baja desde noviembre de 2021 (CNN Chile). Esa baja mejora tu flujo en cualquiera de las dos opciones, pero no cambia cuál conviene.

La pregunta útil no es "¿cuánto se gana en Airbnb?", sino "¿cuánto más que arrendando?". Para responderla necesitas tres piezas: lo que te deja el arriendo tradicional, lo que factura un Airbnb comparable y el porcentaje de esa facturación que se va en costos que el arriendo tradicional no tiene.

¿Cuánto rinde hoy un arriendo tradicional en Santiago?

Un 1D1B en la comuna de Santiago se arrienda en promedio en $337.000 al mes, con un cap rate de 2,8%. Así lo indica un estudio de AP Capital (Assetplan) basado en más de 2.628 colocaciones, que publicó La Tercera Pulso en mayo de 2026. La tabla muestra ese valor junto a otras tres comunas del mismo estudio. El equivalente anual es la cifra que usaremos como referencia.

En Providencia, ese arriendo corresponde a un 1D1B que cuesta en promedio UF 5.490, según el mismo estudio (La Tercera Pulso).

El arriendo anual de la tabla es bruto. Para llegar a lo que realmente recibes hay que descontar dos cosas. Para ninguna existe una fuente pública única, así que usa tus propios números:

• Vacancia: los meses en que el depto queda vacío entre un arrendatario y otro.
• Corretaje o administración: lo que pagas para colocar el depto o para que alguien cobre el arriendo.

Arriendo anual neto = arriendo mensual × (12 − meses vacíos) − comisiones de corretaje o administración.

¿Cuánto factura realmente un Airbnb en la comuna de Santiago?

Depende mucho del anuncio. El ingreso mensual mediano por anuncio activo ronda los $501.000, pero el 25% superior factura $827.000 o más y el 25% inferior, $234.000 o menos, según AirROI con datos de octubre de 2025 a septiembre de 2026. En ese período la comuna tuvo 5.677 anuncios activos, con una ocupación de 38,1% y una tarifa promedio por noche (ADR) de $45.614. El gráfico muestra los cuatro umbrales de ingreso mensual, incluido el 10% superior, que parte en $1.160.000.

Ingreso mensual por anuncio activo de Airbnb, comuna de Santiago (oct 2025–sep 2026)

Umbrales por tramo de anuncios

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	Ingreso mensual
25% inferior (tope)	$234.000
Mediana	$501.000
25% superior (piso)	$827.000
10% superior (piso)	$1.160.000

Los promedios anuales hay que leerlos con cuidado. AirROI reporta un ingreso bruto promedio de $4.393.958 al año en la comuna, pero ese promedio incluye anuncios que operaron solo parte del año (AirROI). Pasa lo mismo con los deptos de 1 dormitorio: 3.305 anuncios, con un ingreso anual mediano de $3.110.000, uno promedio de $4.010.000, un ADR de $40.663 y 39% de ocupación. Los estudios y los deptos de 1 dormitorio suman el 75% de las unidades completas. Para un depto que opera todo el año, la referencia más limpia es el umbral anual del 25% superior: cerca de $7.244.000.

La estacionalidad también pesa. El ingreso promedio por anuncio fue de $446.813 en abril de 2026 y de $1.018.893 en julio de 2026. La ocupación pasó de 33,3% en mayo a 53,4% en agosto (AirROI). Si evalúas tu depto con dos o tres meses de historial, puedes sobrestimar o subestimar bastante su año. El gráfico muestra el ingreso promedio mensual de septiembre de 2025 a agosto de 2026.

Ingreso promedio mensual por anuncio activo, comuna de Santiago (sep 2025–ago 2026)

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	Ingreso promedio por anuncio
sep-25	$556.825
oct-25	$547.748
nov-25	$553.749
dic-25	$549.353
ene-26	$549.354
feb-26	$461.970
mar-26	$527.672
abr-26	$446.813
may-26	$483.314
jun-26	$691.494
jul-26	$1.018.893
ago-26	$889.615

¿Qué porcentaje del ingreso se va en costos de operación?

Cerca de un tercio. Con la tarifa simplificada de Airbnb, los costos variables de un depto gestionado por su dueño suman 34,5% del ingreso bruto, según la estructura de costos que AirROI estima para Santiago. A eso se agrega un seguro de $44.000 al año. La tabla desglosa los costos variables.

Algunas precisiones sobre cada partida:

• Comisión. Airbnb subió la tarifa simplificada (solo anfitrión) de 15% a 15,5% el 1 de diciembre de 2025 (Hostfully). En Santiago la usa el 77% de los anuncios; el resto paga 3% y el huésped asume el resto, lo que da un promedio cercano a 13% (AirROI). Aquí uso 15,5% porque es la opción mayoritaria.
• Limpieza. El 70,8% de los anuncios de la comuna cobra tarifa de limpieza, con una mediana de $22.982 y un promedio de $30.314. Esas tarifas equivalen a cerca de 8,7% del ingreso bruto (AirROI): ya están dentro de la facturación y casi cubren el 9% de costo. Si cobras menos de lo que te cuesta limpiar, la diferencia sale de tu margen.
• Cuentas. La CNE proyectó un alza promedio de 4,9% en la luz desde el 1 de julio de 2026 (Revista Electricidad). Su efecto en el cálculo es menor, como verás más abajo.

Faltan dos costos que en el arriendo tradicional normalmente no paga el propietario: los gastos comunes, que suelen correr por cuenta del arrendatario, y el mobiliario, porque un depto en arriendo tradicional puede entregarse vacío. No hay una fuente pública de referencia para ninguno de los dos, así que usa tus cifras. La depreciación anual del mobiliario se calcula así: costo total de amoblar ÷ años que esperas que dure.

¿Cuál es el punto de equilibrio para un 1D1B en Santiago Centro?

Antes de considerar gastos comunes, mobiliario e impuestos, un 1D1B en la comuna de Santiago necesita facturar unos $6.241.000 al año en Airbnb, cerca de $520.000 al mes, para dejar lo mismo que un arriendo tradicional de $337.000. La fórmula es:

Ingreso bruto mínimo = (A + GC + S + D) / (1 − v)

• A: arriendo anual neto de vacancia y corretaje.
• GC: gastos comunes anuales que pagarías tú.
• S: seguro y otros costos fijos anuales, como la patente municipal.
• D: depreciación anual del mobiliario.
• v: porcentaje de costos variables.

Paso a paso, con el arriendo de Assetplan (La Tercera Pulso) y los costos de AirROI:

1. A = $337.000 × 12 = $4.044.000. Sin vacancia ni corretaje, un supuesto exigente para Airbnb.
2. S = $44.000.
3. GC = 0 y D = 0, por ahora.
4. v = 34,5%, así que 1 − v = 0,655.
5. ($4.044.000 + $44.000) / 0,655 = $6.241.221.

La tabla compara ese umbral con tres escenarios reales de facturación anual de AirROI y con el arriendo de Assetplan. El resultado neto descuenta el 34,5% de costos variables y el seguro.

Un depto típico de 1 dormitorio queda lejos del arriendo tradicional, en parte porque esos valores incluyen anuncios que no operaron todo el año. Un depto en el umbral del 25% superior sí le gana, por unos $657.000 al año, es decir, cerca de $54.700 al mes. Ese colchón tiene que alcanzar para los gastos comunes y el mobiliario. El 10% superior, que factura $1.160.000 o más en cada mes con actividad (AirROI), tiene bastante más espacio.

Así se mueve el umbral al agregar tus propios supuestos:

¿Cómo cambian la comparación el IVA y el impuesto a la renta?

Pueden mover el punto de equilibrio más que cualquier costo operativo, porque el arriendo amoblado paga IVA de 19% y el no amoblado no (guía tributaria de Airbnb). Lo que sigue aplica a las rentas de 2026, que se declaran en la Operación Renta 2027. No es asesoría tributaria: revisa tu caso con un contador.

IVA y el descuento del 11% del avalúo fiscal

La base del IVA descuenta el 11% del avalúo fiscal vigente, proporcional al período arrendado. En el ejemplo del SII, sobre un avalúo de $9.600.000 el 11% anual es $1.056.000, o $88.000 al mes (SII). La guía de Airbnb usa un avalúo de $70.000.000 y una tarifa de $50.000 diarios con IVA incluido. El 11% equivale a unos $21.096 por día, y el IVA resulta de ($50.000 − $21.096) × 19/119 = $4.615 por día (guía tributaria de Airbnb).

Con ese mismo avalúo y el ADR de $40.663 de los deptos de 1 dormitorio en Santiago (AirROI), el IVA sería de unos $3.124 por noche, cerca de 7,7% de la tarifa. Al sumarlo a v (34,5% + 7,7% = 42,2%), el punto de equilibrio sube a cerca de $7,07 millones. El umbral del 25% superior apenas lo supera, por unos $100.000 al año. El descuento pesa más cuanto más alto es el avalúo frente a la tarifa: si el 11% del avalúo dividido por 365 iguala o supera lo que cobras por noche, el IVA de esa noche es cero. Los avalúos son predecibles en 2026: el SII postergó el reavalúo no agrícola hasta 2027, y los valores de la resolución 143 de 2021 siguen vigentes hasta el 31 de diciembre de 2026, ajustados solo por IPC (SII).

Hay una exención de IVA para ingresos en moneda extranjera pagados por turistas extranjeros, si el inmueble está inscrito ante el SII (guía tributaria de Airbnb). Es relevante: en la comuna de Santiago, el 52% de los huéspedes que dejaron reseña vive fuera de Chile, sobre todo en Brasil (15,5%) y Estados Unidos (6,0%) (AirROI). No todos los huéspedes dejan reseña, y la exención tiene requisitos que debes cumplir.

Los trámites, según la guía tributaria de Airbnb:

• Avisar al SII con el Formulario 4415 dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que empiezas a arrendar.
• Entregar tu RUT a Airbnb antes del pago. Si no lo haces, Airbnb recarga y paga el IVA sobre el valor total de la operación.
• Declarar el IVA en el F29 hasta el día 12 del mes siguiente.
• Emitir boleta o factura electrónica, salvo en arriendos esporádicos.
• Pagar la patente municipal, que para personas naturales es de 1 UTM al año en dos cuotas (enero y julio). Va en el término S de la fórmula.

Impuesto a la renta y DFL2

Una persona natural sin contabilidad completa tributa sobre el ingreso bruto por arriendo, sin deducir gastos, con el impuesto progresivo de 0% a 40%. Los no residentes pagan una tasa única de 35%, y la renta se declara en el F22 hasta el 30 de abril (guía tributaria de Airbnb). En el punto de equilibrio declaras unos $6,24 millones en vez de $4,04 millones por el mismo neto. Si conoces tu tasa marginal t, la fórmula queda así: (A × (1 − t) + GC + S + D) / (1 − v − t).

Los ingresos por arriendo de hasta 2 viviendas DFL2 de menos de 140 m² se consideran no renta, también con inicio de actividades por arriendo amoblado. Desde la tercera vivienda DFL2 hay que declarar, sin importar la fecha de compra, por la Ley 21.420 de 2022 (SII). Si tu depto está dentro del límite, desaparece la desventaja en renta, pero el IVA del amoblado se analiza aparte. Las contribuciones, que se pagan en abril, junio, septiembre y noviembre, son iguales en ambas modalidades (guía tributaria de Airbnb).

¿Conviene más en Providencia o Ñuñoa?

Con los promedios disponibles, en ninguna de las tres comunas el anuncio promedio alcanza su punto de equilibrio: queda entre 70% y 72% del umbral. La tabla cruza el ingreso promedio de Airbnb de AirROI con el arriendo 1D1B de Assetplan (La Tercera Pulso). Calculé el umbral con 34,5% de costos variables y el seguro, antes de impuestos, gastos comunes y mobiliario.

Providencia tiene 2.236 anuncios y un ADR de $66.306. Ñuñoa tiene 1.346 anuncios y un ADR de $51.423 (AirROI).

Qué indica la comparación: en las tres comunas el arriendo temporal solo le gana al tradicional si tu depto rinde claramente sobre el promedio. Una comuna con más ingreso por Airbnb también tiene arriendos más caros, así que el umbral sube con ella.

Qué no indica: AirROI mezcla tipologías e incluye anuncios que operaron solo parte del año, mientras que Assetplan mide solo deptos 1D1B. Por eso la tabla no sirve para concluir que una comuna es más rentable que otra para un depto específico. Para eso necesitas el historial de tu depto o el de anuncios muy parecidos.

¿Qué deberías revisar cada mes para rehacer el cálculo?

Basta con seis datos que salen de tus reservas y de tus cuentas. Con ellos puedes recalcular el punto de equilibrio con números propios en vez de promedios del mercado. Resulta útil sumar el RevPAR, que es el ingreso por noche disponible (ADR × ocupación): con los datos de la comuna de Santiago, $45.614 × 38,1% equivale a unos $17.379 por noche (AirROI). Copia esta lista en tu planilla:

Fuente: Airbnb – Chile: consideraciones tributarias sobre arrendamientos de corto plazo

¿Cómo llevar estos números y quién puede hacerlo por ti?

Puedes hacerlo tú, sin costo, o delegarlo, pero cada comisión extra entra en v y sube el umbral. Las opciones:

• Planilla propia. Las boletas, facturas y el F29 se hacen en el sitio del SII sin costo. Exige disciplina mensual.
• Contador. No hay tarifas públicas de referencia, así que conviene cotizar. Su honorario va en S.
• Coanfitrión o co-host. Cobra desde aproximadamente 10% de las reservas (AirROI). Con ese 10%, v sube a 44,5% y el punto de equilibrio del 1D1B en Santiago llega a unos $7.366.000. Eso queda por encima del umbral del 25% superior, aun sin contar gastos comunes ni mobiliario.
• Administradora con reportes. Antes de comparar, pide el porcentaje por escrito y pregunta sobre qué monto se calcula: con o sin limpieza, antes o después de la comisión de Airbnb. Pregunta también qué costos incluye, para no contarlos dos veces. En el caso de Depando, el propietario ve reservas, facturas, gastos e ingresos en un panel, y el modelo está detallado en depando.cl/administracion.

Si tu depto factura cerca del punto de equilibrio, cualquier comisión adicional de dos dígitos hace que el arriendo tradicional te deje más. Delegar la gestión solo compensa si sube tu ocupación o tu tarifa lo suficiente para cubrirla, y eso conviene comprobarlo con números después de unos meses, no suponerlo de entrada.

En resumen

• Compara solo los costos que cambian según la modalidad. El dividendo y las contribuciones no deciden nada.
• Calcula tu umbral con (A + GC + S + D) / (1 − v). Para un 1D1B en Santiago parte en unos $6,24 millones al año, antes de gastos comunes, mobiliario e impuestos.
• Ubica tu depto por tramo, no por promedio. En Santiago, solo los anuncios cercanos al 25% superior le ganan con holgura a un arriendo de $337.000.
• Calcula el IVA del amoblado con tu avalúo real y el descuento del 11%, revisa si aplica la exención por turistas extranjeros y verifica si tu depto está dentro del límite DFL2.
• Recalcula cada mes con tus propios datos de ingreso, comisión, limpieza, cuentas, IVA, ocupación, ADR y RevPAR, y suma a v cualquier comisión de gestión antes de decidir.