Cuánto cobra una administradora de Airbnb en Chile en 2026 y cómo calcular la comisión efectiva

Desde el 15 de septiembre de 2026, Airbnb descuenta la tarifa de servicio completa del pago al anfitrión en Chile, y eso cambia la base sobre la que se calculan las comisiones de administración. En este artículo verás qué cobran hoy las administradoras que publican sus tarifas y cómo convertir cualquier oferta en una comisión efectiva en pesos. También encontrarás un ejemplo numérico que puedes adaptar a tu departamento antes de firmar.

¿Qué cambió en Airbnb en 2026 y por qué afecta a las comisiones?

Airbnb pasó a cobrar una tarifa única que se descuenta íntegra del pago al anfitrión: la mayoría paga 15,5% y el resto normalmente entre 14% y 16%, según el Centro de ayuda de Airbnb. Antes regía la tarifa dividida, en la que el anfitrión pagaba en general 3% y el huésped el resto. Ese esquema se está eliminando, aunque las reservas confirmadas antes del cambio no se ven afectadas (Airbnb).

La tarifa única de 15,5% es obligatoria fuera del Espacio Económico Europeo desde el 15 de septiembre de 2026, lo que incluye a Chile (mturismo.cl). Además, se calcula sobre el subtotal completo de la reserva: tarifa por noche más limpieza, mascotas y huéspedes adicionales, sin impuestos (Hostfully). Es decir, también se descuenta sobre lo que cobras por aseo.

Por eso las comparativas de 2025 quedaron obsoletas. Un «18%» o un «20%» puede calcularse sobre tres montos distintos:

Lo que paga el huésped (subtotal bruto).
Lo que deposita Airbnb (subtotal menos el 15,5%).
Solo las noches netas, sin el aseo.

Dos ofertas con el mismo porcentaje pueden dejarte montos muy distintos.

¿Cuánto cobra una administradora de Airbnb en Chile hoy?

Las administradoras de corta estadía que publican tarifas cobran entre 15% y 20%, con bases distintas y cargos aparte. La administración de arriendo tradicional cuesta entre 6% y 12% + IVA mensual, pero es otro servicio.

| Opción | Tarifa publicada | Base y cargos aparte | Fuente | |---|---|---|---| | AirHost Chile | 18% + IVA | Tarifa noche neta (lo que deposita Airbnb por noche, sin aseo). Aseo pagado por el huésped: $17.000 a $30.000. Ropa de cama: $100.000 + IVA al año. No cobra comisión por reservas canceladas o no pagadas. | AirHost Chile, consultado nov. 2026 | | Great Host | 15% en reservas de hasta $200.000; 20% sobre ese monto | En ambos casos «luego de descontar el IVA». Opera en Concón, Viña del Mar, Providencia, Las Condes y Vitacura. | Great Host, consultado nov. 2026 | | güdhome | No publica el porcentaje | Comisión sobre lo generado, sin costos fijos, de instalación ni de afiliación. | güdhome, consultado nov. 2026 | | Corredoras (arriendo tradicional) | 6% a 12% + IVA mensual | Más corretaje inicial de 40% a 50% + IVA de un mes de arriendo. | Admyn, Capital Arriendo |

En el caso de Great Host, conviene preguntar sobre qué monto se mide el umbral de $200.000. Con el ejemplo que verás más abajo, una estadía de 4 noches más aseo suma $205.000 de subtotal y quedaría en el tramo de 20%. Después del 15,5% de Airbnb (Hostfully), esa misma reserva baja a $173.225 y quedaría en el tramo de 15%.

Co-anfitriones independientes

En Chile no hay un mercado de co-anfitriones con precios públicos. La Red de Coanfitriones de Airbnb funciona en Australia, Francia, Alemania, Italia, Japón, México, Puerto Rico, Corea del Sur, España, Reino Unido, Canadá, Estados Unidos y Brasil, pero no en Chile (Centro de ayuda de Airbnb). Aquí se contratan por contacto directo y la tarifa se negocia.

Como contexto, en su lanzamiento Airbnb informó que los coanfitriones de su red tenían una valoración promedio de 4,86, frente a 4,62 de las grandes empresas de administración, y que el 73% eran Superanfitriones (Airbnb Newsroom, 2024). Son datos globales y de la propia plataforma, no de Chile.

Arriendo tradicional: otro producto

La administración de arriendo tradicional no incluye limpieza, atención de huéspedes ni precios dinámicos. Estos son algunos rangos publicados:

Admyn: 7%, 9% o 12% + IVA según el plan, más un corretaje de 40% + IVA de un mes (Admyn).
Capital Arriendo: 6% u 8% + IVA sobre la renta efectivamente pagada (Capital Arriendo).
REMAX First: sitúa el rango referencial entre 7% y 10% y cobra 8% (REMAX First).
Fauna Propiedades: cobra 9% + IVA en su plan Plus, que incluye un seguro de hasta 6 meses de rentas impagas (Fauna Propiedades).

¿Cómo se calcula la comisión efectiva?

La comisión efectiva es todo lo que pagas a la administradora en un mes, en pesos, dividido por lo que deposita Airbnb. Se calcula en cuatro pasos:

Identifica la base. Puede ser el subtotal bruto, el pago de Airbnb o solo las noches netas sin aseo. Pídela por escrito.
Suma el IVA si la comisión es «+ IVA».
Suma los cargos aparte, prorrateados al mes: ropa de cama, setup, evaluación, amoblado o cuotas anuales.
Divide el total por el pago neto de Airbnb del mes.

El aseo conviene tratarlo por separado, porque en casi todos los esquemas lo terminas pagando tú o sale del monto que paga el huésped.

Para una planilla, usa estas columnas: A = escenario, B = base de la comisión en pesos, C = porcentaje, D = IVA (0,19 o 0), E = cargos fijos del mes y F = pago de Airbnb.

Comisión efectiva:       =(B2*C2*(1+D2)+E2)/F2
Lo que recibes:          =F2 - B2*C2*(1+D2) - E2 - [aseo del mes]

Ejemplo: ¿cuánto recibe el propietario en cada escenario?

Los supuestos de este ejemplo son ilustrativos y puedes modificarlos. Ninguno es un promedio de mercado:

20 noches a $45.000 = $900.000.
5 estadías con aseo de $25.000, dentro del rango que publica AirHost Chile = $125.000.
Subtotal: $1.025.000.
Tarifa de Airbnb de 15,5% sobre el subtotal (Airbnb) = $158.875.
Pago de Airbnb: $866.125.

Escenario A: gestionas tú

Pagas el aseo al mismo precio que se lo cobras al huésped, $125.000. Te quedan $741.125 antes de valorar tu tiempo.

Fíjate en un detalle: como el 15,5% también se aplica al aseo (Hostfully), cobrar $25.000 por aseo y pagar $25.000 te cuesta $19.375 al mes. Esto ocurre en todos los escenarios.

Para valorar tu tiempo, calcula tu valor hora dividiendo tu ingreso líquido mensual por las horas que trabajas al mes. Como referencia, la Encuesta Suplementaria de Ingresos 2025 del INE muestra un ingreso laboral medio de $962.945 y uno mediano de $680.000 (INE). La Región Metropolitana está entre las regiones cuyo ingreso medio supera el promedio nacional (INE Valparaíso). Por ejemplo, $680.000 divididos en 160 horas de trabajo dan unos $4.250 por hora.

Con un valor hora supuesto de $5.000:

| Horas de gestión al mes | Lo que recibes, descontando tu tiempo | |---|---| | 8 h | $701.125 | | 15 h | $666.125 | | 25 h | $616.125 |

No existen datos públicos chilenos sobre cuántas horas al mes exige gestionar un departamento. La forma honesta de saberlo es registrar tus horas durante un mes, incluidos mensajes, check-ins, compras e imprevistos.

Escenario B: co-anfitrión con tarifa negociada

En este escenario, el co-anfitrión cobra un porcentaje sobre el pago de Airbnb ($866.125) y tú pagas el aseo:

| Tarifa del co-anfitrión | Lo que recibes | |---|---| | 10% | $654.512 | | 15% | $611.206 | | 20% | $567.900 |

Si el co-anfitrión emite factura con IVA, súmalo a su tarifa.

Escenario C: 18% + IVA sobre noches netas

Este escenario usa una estructura como la que publica AirHost Chile: 18% + IVA sobre la tarifa noche neta, aseo y ropa de cama de $100.000 + IVA al año.

| Concepto | Cálculo | Monto | |---|---|---| | Noches netas | $900.000 × (1 − 15,5%) | $760.500 | | Comisión | $760.500 × 18% × 1,19 | $162.899 | | Ropa de cama prorrateada | $119.000 ÷ 12 | $9.917 | | Aseo | 5 × $25.000 | $125.000 | | Recibes | $866.125 − $162.899 − $9.917 − $125.000 | $568.309 |

Sobre su propia base, las noches netas, la comisión efectiva es 22,7%, no 18%. Sobre el pago total de Airbnb equivale a 20,0%, prácticamente lo mismo que un co-anfitrión que cobra 20% sin IVA.

El punto de equilibrio

Para saber cuándo te conviene delegar, divide la diferencia de ingreso entre gestionar tú y delegar por tu valor hora. El resultado son las horas mensuales a partir de las cuales delegar te deja más dinero:

| Comparación | Diferencia mensual | Horas de equilibrio con $5.000/h | |---|---|---| | A vs. B con 10% | $86.613 | 17,3 h | | A vs. B con 15% | $129.919 | 26,0 h | | A vs. C (o B con 20%) | ~$172.816 | 34,6 h |

El ejemplo deja fuera varios costos: amenities, suscripción a herramientas de precios dinámicos, errores de gestión y el posible efecto de una administradora en la ocupación o la tarifa. Agrégalos si los conoces.

¿Qué letra chica revisar en el contrato?

Lo más importante es la base de la comisión, los cargos fuera del porcentaje y cómo se termina el contrato. Usa esta lista:

Base y IVA. ¿Se calcula sobre el bruto, el pago de Airbnb o las noches netas? ¿El porcentaje es con o sin IVA?
Aseo y ropa de cama. Quién los paga y cuánto. En AirHost, por ejemplo, el aseo va dentro de la reserva y la ropa de cama se cobra aparte (AirHost Chile).
Cobros iniciales. Setup, evaluación, fotos o amoblado.
Permanencia. AirHost publica un contrato mínimo de 3 meses y un aviso de término de un mes (AirHost Chile).
Tope de gastos sin autorización. En AirHost, todo gasto sobre $50.000 requiere tu aprobación, salvo emergencias, en que pueden gastar hasta $150.000 (AirHost Chile).
Gastos del propietario. Gastos comunes, servicios y reparaciones de mantención suelen ser tuyos (AirHost Chile).
Calendario de pagos. Quién recibe el dinero y cuándo te lo transfiere. En AirHost, la liquidación llega a más tardar el día 5 y la comisión se paga a más tardar el día 15 (AirHost Chile).
Reservas ya confirmadas. Qué pasa con ellas si terminas el contrato.
Propiedad del anuncio. Si el anuncio y sus reseñas siguen siendo tuyos. AirHost lo declara así (AirHost Chile).
Reportes. Acceso a reportes por reserva y a comprobantes de cada gasto.

Diez preguntas para entrevistar a una administradora

Después del 15,5% de Airbnb (Airbnb), ¿sobre qué monto exacto calculan la comisión?
¿La comisión es con o sin IVA? ¿Emiten factura?
¿Qué cargos cobran fuera de la comisión?
¿Qué ocupación y tarifa promedio reales tienen unidades comparables a la mía? Una respuesta seria trae datos, no garantías.
¿Quién figura como anfitrión principal del anuncio?
¿Cómo gestionan los daños y los reclamos a AirCover, y en qué plazo?
¿Revisan el reglamento de copropiedad antes de publicar?
¿Qué veo en el panel o en el reporte, y con qué frecuencia?
¿Cuánto dura la permanencia y cómo se sale?
¿Quién responde de madrugada y en cuánto tiempo?

Estas preguntas valen para cualquier administradora, incluida Depando: pide que te calculen tu caso con el ejemplo de este artículo y que te dejen por escrito la base y el IVA.

¿Cuándo no conviene delegar?

No conviene delegar cuando lo que pagas a la administradora supera el valor que le das a tu tiempo, o cuando el problema de fondo no es operativo. Estos son los casos más comunes:

Vives cerca y tienes tiempo. Si tus horas mensuales están bajo el punto de equilibrio del ejemplo, gestionar tú deja más dinero.
El departamento genera poco por reserva. Los cargos fijos y las comisiones mínimas pesan más cuando el ticket es bajo.
El reglamento del edificio restringe la renta corta. La Corte de Apelaciones de Santiago rechazó un recurso contra una comunidad que acordó multar a quienes arriendan por Airbnb (Derecho-Chile). Ninguna administradora resuelve eso.
Ya tienes un co-anfitrión de confianza para la parte operativa.
Prefieres un ingreso estable. En ese caso, compara con el arriendo tradicional administrado por 6% a 12% + IVA (Admyn, Capital Arriendo). Como contexto, Topinversiones cita estimaciones de la industria publicadas por Emol de unos $486.000 netos al mes en renta corta frente a $300.000 en arriendo tradicional para un departamento de 1 dormitorio en Santiago (Topinversiones). Son estimaciones secundarias, no una medición, y no reemplazan tu propio cálculo.

¿Qué variable pesa más según tu perfil?

En cada perfil hay una variable que decide más que el porcentaje:

Vives en el extranjero. Lo que decide es la presencia física y quién recibe los pagos. La guía tributaria de Airbnb indica que el arriendo de inmuebles amoblados está afecto a IVA de 19% (Airbnb, Guía tributaria Chile 2026). Revisa con un contador cómo te afecta, incluido el IVA de la comisión.
Vives en otra ciudad. Lo que decide es la respuesta ante emergencias y el aseo. El tope de gastos sin autorización es la cláusula más importante para ti.
Eres un profesional sin tiempo. Lo que decide es tu valor hora frente a la comisión efectiva. Registra tus horas un mes antes de decidir.
Eres un inversionista con varias unidades. Lo que decide es el volumen: negocia tramos de comisión y exige reportes separados por unidad.
Heredaste el departamento. Primero define quién firma si hay comunidad hereditaria. Después revisa el reglamento de copropiedad y decide entre corta estadía y arriendo tradicional.

Plantilla para comparar ofertas

| Criterio | Opción 1 | Opción 2 | Opción 3 | |---|---|---|---| | Base de la comisión (bruto / pago Airbnb / noches netas) | | | | | Porcentaje | | | | | ¿+ IVA? | | | | | Cargos aparte (mensualizados) | | | | | Quién paga aseo y ropa de cama | | | | | Permanencia y aviso de término | | | | | Tope de gastos sin autorización | | | | | Fecha de pago y quién recibe el dinero | | | | | Reportes y comprobantes | | | | | Lo que recibes con el ejemplo ($) | | | | | Comisión efectiva sobre el pago de Airbnb (%) | | | |

En resumen

Desde el 15 de septiembre de 2026, Airbnb descuenta 15,5% del subtotal, aseo incluido (Airbnb). Recalcula con esa base cualquier comparación anterior.
No compares porcentajes: compara cuánto recibes en pesos con un mismo ejemplo de ingreso y la fórmula de la planilla.
Exige por escrito la base de la comisión, si lleva IVA y todos los cargos aparte. Un 18% + IVA sobre noches netas puede equivaler a un 22,7% efectivo.
Registra tus horas de gestión durante un mes y calcula tu punto de equilibrio antes de delegar.
Antes de firmar, revisa el reglamento de copropiedad, la permanencia mínima y el tope de gastos sin autorización.